哈囉我是南部仲，本篇文章主要在向你介紹買房前若毫無頭緒的話，有哪些方向可以先自行做瞭解！雖說很多人會覺得房屋都是多看多比較的，但實務上也曾遇過看了幾十間房，過了好幾年仍舊未下手的客戶（而且還不少?）。時間是世界上最寶貴的資源，為不讓你像無頭蒼蠅到處看房，本篇文盡量詳細闡述，文長閱讀約10-12分鐘，但能省下你寶貴的數十小時。
《買房前必做五項功課》
本文中，我將帶你從五個面向做探討：
1️⃣ 購屋立場：投資、自住及換屋規劃 etc.
2️⃣ 切入類型：預售、新成或中古屋 etc.
3️⃣ 資金考量：自身預算以及貸款償還能力 etc.
4️⃣ 條件排序：位置、生活機能及各類條件 etc.
5️⃣ 出手時機：熱門程度、行情評估 etc.
在實務上，我在跟客戶討論時也會依照順序跟他做討論。因為真的很常遇到劈頭說很想買房，想直接看房的客戶，但等到實際問他詳細需求時，卻完全摸不著頭緒，搞得我以為我該去學通靈。
Come on！大家出門吃飯前好歹會想一下想吃的類型吧？買房這種人生大事卻完全端看心情，不僅會虛耗到時間，也可能讓你不經意就錯過其實對你非常理想的房屋。
《購屋立場：首要衡量買房的目的為何》
為什麼想買房？光是能明確回答出這題的客戶就已實屬難得。每個人的「買房規劃」皆不相同，買房前先釐清自己的動機，等到實際在找物件或是請人推薦物件時，才有機會區分以及做更深層的討論。
? 投資理財型：可能已有房或只想租房，希望將不動產當作理財標的，若有建商／代銷管道能夠選到條件不錯的預售屋，透過紅單轉手（延伸閱讀：2021/07/01起以房地合一稅2.0納管），或等到新成屋後再做交易，以時間換取報酬。若朝中古屋類型去選，常見的短期方案是找老屋整新後銷售，長期則以租賃投報率高的標的做挑選。
?️ 長久自住型：屬工作性質或生活範圍已非常固定的買方，想一次到位，可能5-10年內不打算再做買賣。建議將頭期款定錨，規劃好每月欲還貸款額度，找到的標的若條件優異但些微高於市價無妨。因為以長久自住而言，房價的波動影響不大。
? 寄居蟹型：先求有再求好型，不嫌搬家及買賣麻煩，慢慢從小屋換大屋。初期條件未必完美，但能以可負擔資金馬上入手，抗通膨同時也搭上房價漲幅（當然眼光不能太差?）。並在房貸寬限期內將現有標的售出再入手好標的，有機會在5-10年內做2-3次換屋，逐漸邁向理想房型。
❓ 我就看看型：沒有表明太多想法，可能是看大家都在買房跟著看，也可能是隱藏的大富豪或是把看房當作假日興趣的婆媽族群，遇到這種客戶就很像轉扭蛋一樣，永遠不曉得會是什麼類型的結果。
《切入類型：避免自己開場跑錯方向》
房屋根據建築階段、屋齡、及居住型態可排列組合出非常多種選擇。各個選擇會有對應的接洽人員、購買方式、付款流程、貸款額度、注意事項及可控與不可控的因素。先有初步切入點，也更能聚焦出自己的需求。
?️ 預售屋：此階段為「買賣權利」並「無實體房屋及權狀」。本階段由於尚未施工，可事先與建商討論內部格局，等待時間約2-3年，需謹慎保存合約待未來交屋驗屋。
小建商／透天型建案由於量不多，通常會由建商自行進行銷售，大品牌／大樓建案則普遍委託代銷公司。預售屋銷售分很多層，通常從建商人選→VIP→早鳥民眾抽號碼牌→銷售中心慢慢賣。雖說房型優的標的難搶，但能以時間換取入住好社區為考量。
✨ 新成屋：房屋拿到權狀後，尚未住過，屋齡開始起計至多約五年內可稱為新成屋。好處是已有實體格局可看通風採光，不用單憑想像力，但因為已屬成屋，在價格上比預售階段還有周邊的中古屋要來得較高。
? 中古屋：市場最常見標的，多委託房仲公司或屋主自行銷售，選擇種類多元且價格相對較低，相比新蓋房屋而言，中古屋的地坪／格局及空間使用上條件較佳。惟需考量房屋折舊、居住後的維護成本（水電管線更新 etc.）。
?️ 房屋類型：
．透天房屋（多樓層／車庫便利／孝親房／自己住家隱私高）
．公寓（4-5樓集合住宅／普遍無電梯／公設低／常自行協調管理）
．華廈大樓（5-10樓集合住宅／有電梯／基礎公設／基礎管理）
．電梯大樓（11樓以上集合住宅／公設多元／管委會意識高）
《資金考量：現實但很必要的選擇題》
你難以定論「屋主」最終願意成交的價錢是多少，因為那受銷售時長及買賣機緣影響。但至少能先就自己下手，釐清願意負擔的總金額及未來的財務規劃，才不至於總在看超過預算的標的，或是真的出手買房後，卻把生活壓得喘不口氣。
? 房屋頭期款：預售屋每個建商會有不同的付款方式，通常在2-3年內慢慢付清2-30%的款項。新成屋及中古屋，銀行會依照房屋條件及買方信用核貸，每間銀行願意貸款的金額不同，但目前最多約8成，建議入手前至少備妥2-30%資金。
? 衍生費用：買方購屋時會有貸款開辦、契稅、印花稅及規範的保險等（多為雜支）→辦理權利移轉及貸款的代書費（建議抓至少2-3萬）→若透過房仲則有服務費（成交價2%）以及搬家／裝潢／維護／買傢俱等初期成本。
?️ 每月貸款額度：可直接透過線上的貸款試算機，假設購買1000萬房屋，貸款800萬，20年約月繳4萬，30年約月繳28000。能以家庭收入組成的1/3為基準，月繳＜1/3屬保守型、月繳≒1/3屬均衡型、月繳＞屬冒險型，端看個人評估。
? 資金靈活度：資金投入房屋是的中長期的過程，平常需自行規劃緊急備用金（免得房屋被低價販售或法拍，更加得不償失?）。且月繳房貸必然帶來機會成本，需要我們從食衣行育樂等層面上去做取捨，亦會減少每個月能做的投資（理財或自我精進 etc.）。
《條件排序：房屋永遠無法面面俱到》
想要房子包辦A-Z的所有條件？好不容易找到條件符合的又嫌太貴，難得遇到價錢符合的又說條件上不優。一見鍾情的完美房屋可遇不可求，有時候都是住久才越看越喜歡。針對買房的條件，要有優先順序，必要時才能當機立斷做取捨。
? 地段與位置：民眾認知社經地位區域（臺南如：湖美、虎尾寮、未來平實營區 etc.）？是否屬都市蛋黃區？交通往來是否便利？周邊開發程度如何？是否有未來增值性，如周邊有重大建設、重劃區、都更等規劃？這些「難以變動」的條件，影響到不動產最本質的需求量及價錢。
? 生活機能：每日通勤是否方便？小孩上放學安排？戶外公園綠地如何？飲食、商家或便利商店機能如何？社區規劃如何？這考量的是對生活品質的想像，有人希望居住環境熱鬧便利，自然有人喜歡開車久一點到安靜的郊區，因人而異。
☀️ 房屋條件優：房間衛浴是否符合居住要求？格局規劃上是否順眼？挑高是否感到壓迫？採光通風感受如何？現有裝潢擺設如何？家終究是個避風港，我們都希望到家後看到令人舒適的室內環境。
⚠️ 特殊條件：周邊是否有公認的嫌惡設施？自己認定的嫌惡設施？是否有風水考量？是否需要親戚都看過一遍？鄰居工作或態度是否滿意？這塊能講的幾十種，實在遇到太～多～元～了，每個買方都會有自己顧慮的小眉角。
《出手時機：擇己所愛並愛己所擇》
釐清時機無非是為了避免錯過。什麼樣的情況下會錯過呢？最普遍即是看房當下沒思考太多，或有太多外在因素導致不能馬上出手，等真的下定決心時發現已賣掉的狀況其實常有。雖說「錯過」是人生必經之事，但這種錯過的痛，能少幾次是幾次。
? 條件很相符：好房屋真的可遇不可求，你的理想型可能也是其他人的。房屋終究只會賣給一組客戶，尤其在中古屋市場，往往是好幾間房仲公司裡面的十幾位房仲在同步銷售，你永遠不知道下一秒會不會有其他組買方直接出手，到時再來後悔都來不及。
? 熱門搶手度：真的好的標的幾乎當天就會成交，這是很常見的案例。假如你真的很好奇搶手度，你大可直接問居民或大樓管理員（但好標的他們也會介紹熟人?），亦可在現場留意是否有出現其他買方或有不同顏色領帶的房仲們出入，來做參考。
? 行情評估：實際去看房前就先瀏覽內政部實價登錄，瞭解該社區或地段的成交行情。由於屋主期望值普遍高，幾乎很難直接碰到接近行情的標的（非常接近的被稱為Apple件，常被秒殺）。
如果你就做完行情評估，現場看完滿意且報價也不至於高得太離譜，那就先以內心期望金額去跟房仲人員討論斡旋，好的成交價主要都還是多次溝通後談出來的。
? 緣分直覺：踏進去的當下感覺就對了，現場帶去有影響力的親朋好友也都很滿意，金額雖行情稍高但仍屬可接受，這種天選物件就別考慮太多了。當下確認好產權、社區及屋況上都沒太大問題，直接把握好機會跟房仲及屋主搬上談判桌了，錯過理想物件都是要靠時間和機緣來補的。
《做完買房功課，開看吧！》
以上是買房前可以先做探討的各種條件。（想買房不知道從哪看起？延伸閱讀：買賣及租房管道懶人包）雖說針對各項目都還能做深入介紹，且就算做完這些買房「前」的功課，接著還有買房「中」及「後」可注意的內容，但礙於篇幅關係，未來有機會再撰寫補充上來。期許你在買房的道路上，能因為本篇文章離畢業更進一步?
《關於臺南房仲｜廖文碩》
．Monash University – Bachelor of Business
．不動產經紀人證照
．不動產經紀營業員證照
．租賃住宅管理人員證照
．希望在30歲前順利考取地政士＆估價師
我是南部仲，在資訊爆炸時代下，透過資訊設計及影片介紹，讓與生活息息相關的不動產資訊更加輕易被理解。目標讓大眾更加瞭解不動產。如有銷售房屋或土地的需求，歡迎來信與我聯繫討論。如有不動產相關的疑問，歡迎追蹤我的內容，耐心等我更新後續內容唷！
