哈囉我是南部仲，本篇文章將會為你介紹踏入不動產業內普遍常見的職業／角色。不動產這行包含著許多類型的職業，但很多人其實都一知半解。今天就讓我們好好介紹各職業間的條件與差異性吧！若你剛好這行業有興趣，相信也能助長不少知識，文長閱讀約8-10分鐘。本篇文章寫於2021/04，若未來相關資訊有修正，會再上來做補充。
《選角吧！不動產勇者們！》
歡迎來到不動產世界，在這我們有形形色色的職業供你做選擇，難易度皆不同，能參與的任務也相差甚遠。但願意接觸本產業的人，肯定都具備著勇者無懼的精神，因為實在會遇到太多光怪陸離的人事物了哈哈，現在就讓我們開始介紹吧！
1️⃣ 不動產營業員
?️ 介紹：社會大眾最耳熟能詳的職業，也就是所謂的房屋仲介。但隨著所承接的項目越來越廣泛，如建地、農地、工業地、魚塭地、道路用地、水利用地、公共設施保留地或山坡地保育用地等等，越來越常被稱為「不動產經理人」，避免讓人誤會房仲僅為處理房屋買賣。
? 工作：分為「開發＆銷售」，即為「開發」想賣不動產的賣方，並「銷售」給市場潛在的買方。並在買賣雙方有利益衝突的情況下，擔任居間協調，讓雙方能達成共識進而成交。每個成交背後，都需要投入大量腦力財力心力，才有辦法在這行順利生存下去。
?️ 現況條件：經中央主管機關或其認可之機構，團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格（參與30小時課程，每隔四年需參與20小時課程補照）。取得證照後得充不動產營業員，但須加入不動產公司（經紀業者），即可開始執行業務。
? 補充：臺南相關課程資訊
2️⃣ 不動產經紀人
?️ 介紹：每間不動產公司在成立後，須置至少1位「經紀人」，得以聘任至多20位「營業員」（若有5張經紀人牌照，則可聘到100位，以此類推）。在身分及專業度上也更為便利，屬營業員常進修的職業，若想自行開店的業者也能積極考取。
? 工作：領有此證書者，無須拿取營業員證明，亦可執行營業員所有工作項目。許多房仲的名片上都會備註「不動產經紀人國家考試及格」，即為此類型。
?️ 現況條件：需參與每年一次的「不動產經紀人考試」，普遍為8月「規定期限內」報名，11月考試。考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗（從事仲介或代銷業者的扣繳憑單），始得向直轄市或縣 （市）政府請領經紀人證書。
? 補充：考試規則＆內容介紹
3️⃣ 代銷／廣告業人員
?️ 介紹：常見於案場／代銷／銷售中心，建商通常會直接與代銷廣告業者作專業分工，各司其職，但若今天是小建案或小建商，則通常由建商自家或熟識的房仲業者協助銷售。
? 工作：簡單來說即是建案的銷售業務人員，主接洽買方做建案介紹，處理預售屋初次銷售，偶爾也會協助已購房客的紅單買賣。若建案已完工但尚有多數空屋，則有機會進一步協助在現場做新成屋銷售。
?️ 現況條件：無條件限制，只要應聘為代銷企業的業務人員即可擔任，但由於在與客戶討論的過程中，仍有許多不動產專業背景需求。因此公司普遍會讓職員至少考取「不動產營業員」，以便培養基礎知識及銷售說服力。
? 補充：臺灣2020前十大代銷企業
? 信義代銷
4️⃣ 牽鉤仔／中人
?️ 介紹：中人不僅出現在不動產業，其實生活中處處可見。中人的重要性往往都是透過長期的經營／合作／情誼／機緣／專業知識上所鞏固，雖然有時大家會認為中人太「現實」，但必須坦白說，就是因為他們擁有將賽局引導至談判桌的能力，自然握有強烈的主導權。
?️ 現況條件：無條件限制，只要有心，人人都可擔任！像早餐店阿姨、大樓管理伯伯、路邊聊天的婆婆媽媽或公園散步的大叔等等。但也正因「沒有限制及無從判定身分」成為亂象，有時「無實質權」者會為自身利益狐假虎威，所以在與中人對接時，務必謹言慎行。
5️⃣ 地政士／代書
?️ 介紹：買賣方最常見到地政士的時機點即為正式簽約桌上。地政士會在簽約現場協助確認不動產產權、統整買賣事宜、付款方式、貸款條件、履約保證及跟買賣方追蹤後續流程介紹等，並會根據需要執行的業務內容，收取對應的代書費用。
? 工作：主要為「代理」買賣方處理各種不動產流程，如土地登記、土地測量、土地相關稅務及公證或認證、撰擬不動產契約與簽證（如前段介紹）．以及其他與地政相關之業務。
?️ 現況條件：需參與每年一次的「地政士考試」，普遍為2月「規定期限內」報名，6月考試。考試及格者，得檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書，並再領得地政士開業執照後，始得執業。
? 補充：考試規則＆簡章介紹
6️⃣ 不動產估價師
?️ 介紹：不動產領域除常見的買賣，其實還充斥各種難以判斷「價格」的要件，這些通通就會交給專業估價師。此身份不僅需要有充分市場經驗，也需具備其他領域的知識（如數位資料分析／建築成本分析／財務分析等），才能達到精準估價。
? 工作：估價師可不是單純估算591上面的房地賣價（通常都屋主自己喊的），而是更專業性質的不動產之價格，如難以估算的不動產現況既有物、銀行不動產抵押品、政府法拍屋、移民資產甚至到協助上市櫃處理公司不動產資產鑑價等。
?️ 現況條件：需參與每年一次的「估價師考試」，難度屬高考，普遍為5月「規定期限內」報名，8月考試。考試及格者，得向中央主管機關請領不動產估價師證書。具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書。
? 補充：考試規則＆簡章介紹
7️⃣ 租賃住宅管理人員
?️ 介紹：隨著社會上的租賃投資客、包租代管業者或二房東等角色逐漸興起，政府為保障租賃當事人權益及發展租賃住宅服務業，於107年6月27日正式實施租賃住宅管理條例。
? 工作：凡是設立包租代管公司業者或是，皆須考取租賃住宅管理人員。人員主要承接來自於個人房東或企業組織所委託的租賃業務，並負責經營相關的日常管理事項，如刊登廣告、租賃簽約、租金收取、大樓管理或消費糾紛等等租賃綜合事項。
?️ 現況條件：與營業員相同，經中央主管機關或其認可之機構，團體舉辦完成租賃住宅管理人員訓練合格（參與30小時課程，每隔四年需參與20小時課程補照），取得證照後得充管理人員。
? 補充：臺南相關課程資訊
8️⃣ 危老推動師
?️ 介紹：有鑑於都市地區多數老舊建築物屋齡已超過，為維護都市居住安全考量，迫切需要都市建築更新重建，因此政府主動培訓有意願推動老屋重建的專業人士，分成ABC三種組別（詳見以下執行計畫），負責至各危老建築宣導、諮詢、輔導並整合相關事務。
? 工作：其實危老推動與都市更新最難的點，就是需要「說服地主及屋主」願意參與推動計畫。在這個過程當中，由於包含數多位（甚至幾十位）民眾的利益考量，流程往往費時且複雜繁瑣。因此政府也推出大量法規優惠，希望促使相關業者／民眾自發性整合。
?️ 現況條件：A組或BC組人員，凡是參加完12小時/21小時的培訓課程並測驗成績通過後，可由培訓機構發給證照。雖然目前僅有臺北市主要堆動，其他縣市有意願考取者皆能前往參加，且想必隨著各縣市屋齡漸老，也會開始陸續跟上。
? 補充：相關資訊介紹
以上，就是針對不動產角色們的介紹，無論你身旁是否正好有不動產的從業人員，或是自己正好有規劃想要朝不動產領域做生涯發展，相信這篇文章都能夠讓你有更進一步的了解！也期望在不動產這條路上，每個職業角色都能讓大眾更加好好地被認識?
《關於臺南房仲｜廖文碩》
．Monash University – Bachelor of Business
．不動產經紀人證照
．不動產經紀營業員證照
．租賃住宅管理人員證照
．希望在30歲前順利考取地政士＆估價師
我是南部仲，在資訊爆炸時代下，透過資訊設計及影片介紹，讓與生活息息相關的不動產資訊更加輕易被理解。目標讓大眾更加瞭解不動產。如有銷售房屋或土地的需求，歡迎來信與我聯繫討論。如有不動產相關的疑問，歡迎追蹤我的內容，耐心等我更新後續內容唷！
